6.1 房地产行业基本知识:

常用术语

与土地有关的概念

1.三通一平”:即路通、水通、电通、场地平整。三通”是把开发区红线以外的道路、给水排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。

2.“七通一平”:道路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整。

3.国有土地使用权证:指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

4.地籍:指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲,是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

5.宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。

6.宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

与土地所有权相关的概念

1.土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用、使用、收益和处分的权利.

2.土地使用权出让:是指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。土地使用权出让有成“批租”,属于房地产一级市场。

3.土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。

在房地产开发中,房地产开发企业取得的只是土地的使用权,而不是土地的所有权,同样,消费者购买商品房后,对该房屋所占用的土地,不享有所有权,只拥有使用权。

4.土地使用权出让的方式:协议、招标、拍卖。

A)协议出让:是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。

B)招标出让:是指在规定的期限内,由符合条件的单位或者个人,以书面招标形式,竟投某块土地的使用权,由招标人根据一定的要求,择优确定土地使用者的出让方式,适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。

C)拍卖出让:又称竞拍,是指土地所有者的代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竟投,按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好,赢利大,竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。

5.取得建设用地的方式:行政划拨或有偿转让土地使用权的转让:是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

土地使用权的划拨:是指政府无偿将土地拔发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,须经政府及土地管理部门同意,并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

与面积有关的概念

1.建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

2.建筑基底面积:是指建筑物首层的建筑面积。

3.建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积。

4.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。

5.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

6.套内墙体面积:公用墙为水平投影面积一半计入,非公用墙为水平投影面积计入。

7.套内使用面积:室内各居室面积、壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

8.辅助面积:建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。

9.结构面积:建筑物各层中,外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

10.使用面积:建筑物各层平面中直接为生产活动使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。

11.公摊面积:

(1)公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%;

12.分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

13.使用面积系数:用百分率表示。等于总套内面积之和除于总建筑面积。

14.建筑系数:“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有的建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

15.使用率:使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。

16.实用率:套内建筑面积与住宅面积之比,用百分数表示。

17.容积率:指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

18.绿化率:指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

19.建筑密度:即建筑覆盖率,指项目、规划用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

20.建筑覆盖率:又称建筑密度,是指建筑物基底面积与规划用地之比。

21.人均总占地面积(平方米/人)=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

22.人均住宅用地面积(平方米/人)=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

23.人口毛密度=小区内总居住人数÷小区内占地面积

24.1平方米=10.765平方英尺

25.公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积

26.公用建筑面积分摊系数=公共分摊面积÷套内建筑面积总和与住宅有关的概念

公寓式住宅:公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每层内有若干单独使用的套房,包括卧室,起居室,客厅,浴室,厕所,厨房,阳台等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

花园式住宅:也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅,一般都是带有花园草坡和车库的独院平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的的标准,一般为高收者购买。

商品房:是指房地产开发经营企业开发的,建成后用于市场出售的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。有合法产权,购买后,能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法买卖转让、租赁权利。按销售对象分为:

内销商品房:指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括港、澳、台)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

外销商品房:指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。

商住住房:商住住房是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

SHOPPINGMALL:直译为“步行街购物广场”,是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式,它具有四大特征:开放性的公共休闲广场,强烈吸引人气;开放性的对外交通设计,广纳周边人气;相对闭合的内部通道回路,充分利用有效人流;购物与休闲良性互动,形成惊人的商业效应。

经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,比较低,能够适应中低收入家庭的承受力,适用性指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的效果,而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用,(其中包括免去土地出让金,削减了市政配套等费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率3%),故又称经济适用房。

公房:公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

安居房:指实施国家“安居工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非赢利性住房。

集资房:集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的。拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

TOWNHOUSE:也称联排别墅,其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。是处于独立别墅和低层住宅之间的产品。

多层住宅:指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。

小高层住宅:指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

高层住宅:指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。

会所:以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

跃层:跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,是一套住宅占有上、下两个楼层,上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层,一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰小。

复式:复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米)上层供休息\和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。

错层:户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。(适合大面积住宅,小户型会显得局促)。

跃复式住宅:是在复式住宅设计功能上的一种创新,其特点是其中一层层高在2.2米内,通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域;一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间,客厅为共享式。

退台式住宅:又称为“台阶式”住宅,其外形类似于台阶,特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台,可作花园使用。目前,国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

“毛坯型”住宅:是指住宅在交房时未经装修,也不附过多的起居设施,仅是完成土建、水电等基本工程,地面为粗糙的混凝土土面,房顶仅抹灰层,预留卫生间、浴缸、水、气管道。

现楼:已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住,称之为现楼。

准现楼:已经平顶,正在搞装修,即将交付使用的楼。

楼花(期楼):处于施工阶段,离交楼期甚远的楼。

CBD:城市中央商务区。

CLD:中央生活区。

群楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层,一般由首层至四层或以上不等,多用作商场、会所或其他配套设施。

架空层:指由地面至标准层或群楼顶至标准层间,以柱梁承托标准层建筑物的空间,一般用作绿化或会所用途。

情景洋房:情景洋房”是万科的“专利产品”,正式名字为“户户带花园或露台的住宅”,也就是说,尽管是多层住宅,每户都能拥有一个宽大露天的私有室外空间。从外表上看,它很像联排别墅,高四层。设计为一梯两户,第一、二层为平层,三、四层是复式单位。“情景洋房”与一般多层住宅的最大区别在于采用了“退台式”设计,即每上一层都有一个退缩位,在牺牲面积的前提下,使其楼下的单位都能有一个露台或是花园。无论是外观还是内部布局都让人感到相当新颖。加上配合着一梯两户的设计,使“情景洋房”能南北对流通风,也相当符合目前消费者注重的健康概念。

板楼与塔楼:板楼从建筑物本身来说,反映的是一个建筑物的长、宽、高之比。”业内专家指出,“从板楼的建筑特征来看,板楼就是东西长,南北短的建筑。板板楼的户型应该是南向面宽大,而进深短,南北通透的格局。在南北开窗的情况下,可以通过自然通风形成对流。而目前市场上有许多所谓板楼的户型却达不到南北通透,甚至有的板楼还有纯北向户型。这与塔楼其实没有太大区别。有的户型虽然做到了南北通透,但进深却达到了17米,甚至更大,使室内出现了暗厅。这样板楼通风采光效果都大打折扣。

板楼以其通风透气、日照采光,特别是高得房率的优势,受到市场的认可。板楼的进深受限制一般不会超过15米,而塔楼则是边长十几米甚至是几十米的围合建筑,所以同一长度的楼体,由于厚度的不同,塔楼所出的面积要比板楼大得多,同时受楼间距和控规的影响,随意加大覆盖率也不现实。项目需要增加面积,增大容积率,塔楼是很好的选择。此外,塔楼的方正使户型设计的难度降低,更容易设计出优秀的户型。建安成本的降低是开发商选择塔楼的又一个主要原因。就塔楼而言,开发商获得了更多的建筑面积,却留给住户过多的分摊面积和更低的使用率,购房者的需求和开发商利益最大化之间的矛盾很难调和,而价格是调和这一矛盾的最有效、最直接方式。比板楼低得多的价格是塔楼最基本的生存之道。

与产权有关的概念

房屋产权:泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种。房屋产权指房产所有者,按国家法律规定所享有的权利。

房屋权属登记:指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。

房屋产权登记:房屋所有权登记通常称为“产权登记”(包括房屋所有权登记个房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续。

共有产权:指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利,并承担同等的义务。

房屋抵押:产权所有人以房契作为抵押,取得借款,按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只能按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契,抵押即告终结。

押金:承租人根据租赁合同,为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。

过户:即更换房屋承租人姓名。

契税:指房屋所有权发生转移时,就当事人所订契约,按房价一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种,也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。

与规划有关的概念

1、开间:住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

2、进深:一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,进深大的住宅可以有效的节约用地,但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件,不宜过大。进深一般限定在5米左右)

3、层高:房屋一层的高度。对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离,层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

4、户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

5、居住区:是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合,设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。

6、居住小区:一般称为小区,是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合,以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则,并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。

7、居住用地内容:

住宅用地:包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅帝旁绿地、宅间小路、家务院等)

公建用地:是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地,包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。

道路用地:指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。

公共绿地:指满足规定的日照要求,适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地,包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。

配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

8、户室比:各种户型在总户数中所占的比例。户室比=某种户型套数/(1幢、住宅群)住宅总套数*100%

9、建筑系数:建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内的所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

10、房屋层数:是指房屋的自然层数。一般按室外地坪以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室,室内屋高在2.2米以上的计算层数,在2.2米(含2.2米)以下的不计算层。地下室(包括层高在2.2米以下的半地下室)、附层(夹层)、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、以及突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。层数按照一栋房屋的最高层数填写。按照划分栋号的原则,一栋房屋可以由同一结构,不同的层次组成,但在认定房屋层数时,一栋房屋只按层高一层确定层数。

11、封顶:指项目已完成最顶层的结构工程。

与房地产销售有关的概念

房地产市场

房地产一级市场:又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的时常。出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设,将建成的房地产进行出售或出租的市场,一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场,如土地使用权的转让等。

房地产三级市场:是指已获得房地产产权的单位和个人,再次将房地产转卖或交换,转租的市场。

房地产三级市场通常是住房消费者之间的交易,属于消费市场的重新配置,常见有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。

商品房预售

1.房地产销售经营:是房地产企业经营的一种重要方式,根据销售房地产时房屋是否建成,房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。

房地产开发项目转让:是指房地产企业依法取得土地使用权以后,经过一定的投入和开发建设活动,达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完成全部建筑任务时,将开发项目转让给他人继续开发建设的行为。

商品房销售:是指房地产开发企业将其开发建设的房屋,包括房基地、院落土地和其他附属用地,作为商品运用不同的途径,通过市场销售给单位和个人,满足生产和生活的需要,实现房地产商品的使用价值和价值,获取最佳经济和社会效益的经营活动。

2.商品房预售:是房地产开发企业为了加速资金周转,将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

3.商品房预售条件:

已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。

持有建设工程规划许可证和施工许可证。

按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,已经确定施工进度和竣工交付日期。

4.《商品房预售许可证》:商品房预售实行许可制度,开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得该证的,不得进行商品房预售。

5.预售合同:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

6.权属登记:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证件的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

5.预售商品房的转让:2005年4月30日,为了抑制房价,国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见明确指出,禁止商品房预购人将购买的未竣工的

预售商品房再行转让。也就是说,以前常见的“炒楼花”行被全面禁止了。

根据规定,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明了预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续;商品房销售实行实名制购房,推行商品房预销合同网上即时备案,防范私下交易行为。

商品房现售

商品房现售:是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售条件:

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。

(4)已通过竣工验收。

(5)拆迁安置已经落实。

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

(7)物业管理方案已经落实。

商品房买卖合同

商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(1)当事人名称或者姓名和住所。

(2)商品房基本状况。

(3)商品房销售方式。

(4)商品房房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

(5)交付使用条件及日期。

(6)装饰、设备标准承诺。

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付

承诺和有关权益、责任。

(8)公共配套建筑的产权归属。

(9)面积差异的处理方式。

(10)办理产权登记有关事宜。

(11)解决争议的方法。

(12)违约责任。

(13)双方约定的其他事项。

五证

《国有土地使用证》:是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》:是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。

《建设工程规划许可证》:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《建设工程施工许可证》开工证):是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。

《商品房销售(预售)许可证》:是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。

两书

“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的以商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  内部认购

内部认购是地产开发商在未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,在小范围内以“内部认购”可以为开发商尽快回笼资金,并且由于内部认购的商品房价格较低,通常会吸引众多购房人士。

然而,由于内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,是不受法律保护的,购房者的权益也无法受到法律保障。因此,购房者在进行内部认购时应慎重的考察该房地产项目是否除了《商品房预售许可证》外其他证件都齐备,以免使自己的合法权益受到损害。

目前,由于商品房内部认购吸引不少的法律纠纷,国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形式进行限制与管理。

  格式条款

   格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化,提高交易效率。但是,格式条款一方当事人往往会利用其优势地位,在条款中列入一些不公平的条款,而对方当事人由于其自身地位的原因,只能被动接受,因此这样的合同往往会违背公平原则,所以法律规定提供格式合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

 

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