1.1 行业概念:

1.1.1行业概念

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

房地产业主要包括以下一些内容:

1、国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;

3、房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4、房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。

1.1.2行业特点

(1)、房地产行业从事的不是建筑活动,而是经济活动。

房地产行业是一个非常特殊的行业,涵盖了从土地的取得,到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作,但实际上它却是从事经济活动,因为他的目的不是要建房子,而是赚取巨额的利润。房子如何建、建什么样的房子,都不是关键,最关键是要利益最大化。建筑只是个载体,是达成经济目的的载体。这与建筑单位有着严格的区别,建筑行业虽然也要赚取利润,但他的主要目的是为别人建房子,是通过建房子赚取合理的利润。房地产的经济特征,也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。

(2)、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。

房地产行业始终在做着策划活动,从土地的取得,到最后的交房,都离不开策划,甚至策划的好坏,还直接影响到利润的高低。这就使我们的工作,始终需要有策划意识,任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它,甚至要创造性地考虑它。房地产行业没有做不了的事,只有寻找不到的最佳方案。

(3)、房地产行业是多项目的综合体工程系统。

房地产行业工程系统是多项目的综合体。它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。

(4)、房地产行业的工作是决策,而不是简单地工作。

房地产行业牵涉范围非常广泛,而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。所以每一个行为都是决策,而不是简单的工作。优柔寡断会丧失很多机会。要是等别人给你决策,难免就太阿倒持了。很多人只是觉得是份工作,要被权威部门左右。比如在设计院面前不敢决策,不能勇于要求,完全听设计院摆布。在成本控制上造成很大浪费。在工程进度控制上还会造成时间的拖延。而设计院也在等决定,结果就是只能是踢皮球。

(5)、房地产行业的利润渠道很多。

房地产行业牵涉非常广,这也决定了,房地产行业的利润来源也非常多。很多企业都只是利用了房地产的建设和销售方面功能。这两项利润是房地产利润来源的主要部分。销售利润表现为开源性,目标是利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。而建设利润表现为节流性,目标是用最低的建筑费用、最快的工程进度、达到最佳的工程质量。

房地产行业还可以利用规划商业设施,创造持续的经营利润;利用物业管理创造后续利用。这两项利润都有隐形性,暂时没有结果,但持续时间非常长,利润规模量也非常大,还表现为一次投入,长期盈利。当然合理的商业设施、规范的物业管理,也可以从侧面促进项目品质的提升,从而促进销售创造更大的利润。

房地产行业还可以利用新项目的初期性特征,组织建材销售(材料配送)、装饰招商(装饰公司竞标)活动。这两方面利润来源,有着暂时性、短期性。但所需要投入的精力非常少,利润总额也很高。当然利用得当也可以从侧面促进项目影响力的提升、美誉度的提升,从而促进销售创造更大的利润。

当然房地产行业经济规模量大,资金的运用得当也可以创造更大的利润。这是投资和融资的范畴。不是我们考虑的重点。

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